TimesAsiaNews.com | Tangerang – Persoalan ganti kerugian atas tanah untuk pembangunan pelebaran Jalan Simpang Jl. Lio Baru–Jl. Pembangunan 1 di wilayah Batuceper, Kota Tangerang menjadi pokok perkara yang saat ini tengah diperiksa di Pengadilan Negeri Tangerang.
Pemilik tanah, Untung Wijaya, mempersoalkan nilai ganti kerugian yang ditawarkan pemerintah sebesar Rp 2.317.379.000., untuk sebagian tanahnya yang terdampak proyek, karena nilai tersebut berada di bawah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) tanah yang berlaku.
Adapun yang menjadi Tergugat dalam perkara ini adalah Dinas PUPR Kota Tangerang dan BPN Kota Tangerang. Perkara tersebut terdaftar dengan Nomor 60/Pdt.G/2026/PN.Tng.
Tanah milik Untung berdasarkan SHM Nomor 390 memiliki luas keseluruhan 2.200 meter persegi, dengan sekitar 180 meter persegi terdampak pembangunan pelebaran Jalan Simpang Jl. Lio Baru–Jl. Pembangunan 1 di wilayah Batuceper, Kota Tangerang. Tanah tersebut selama ini digunakan untuk kegiatan usaha, antara lain sebagai gudang genset dan showroom.
Dalam proses pengadaan tanah, nilai ganti kerugian yang ditawarkan berdasarkan penilaian yang digunakan pemerintah yakni Rp 2.317.379.000., Nilai tersebut kemudian ditolak oleh pemilik tanah dan menjadi salah satu pokok keberatan yang diajukan ke pengadilan.
Kuasa hukum Penggugat, Vincent Suriadinata, mengatakan persoalan dalam perkara ini bukan mengenai penolakan terhadap pembangunan jalan untuk kepentingan umum.
Senada dengan Vincent, Kuasa hukum Penggugat Ir. Soegiharto Santoso, S.H., (Hoky) menambahkan bahwa Penggugat memahami pembangunan tersebut untuk kepentingan umum. “Yang kami persoalkan adalah apakah proses dan nilai ganti kerugian telah memberikan penggantian yang layak dan adil kepada pemilik tanah,” ujarnya.
Nilai di Bawah NJOP
Menurut Vincent, salah satu fakta yang perlu diperhatikan adalah nilai ganti kerugian yang ditawarkan tersebut berada di bawah NJOP tanah yang tercatat sebesar Rp15.105.000., per meter persegi.
“Nilai yang ditawarkan pemerintah sekitar Rp 2.317.379.000., sementara NJOP tanah tercatat sebesar Rp15.105.000., per meter persegi. Memang NJOP tidak serta-merta dapat disamakan dengan nilai ganti kerugian. Tetapi menurut kami, angka tersebut tetap merupakan fakta yang relevan untuk melihat kewajaran nilai yang ditawarkan,” kata Vincent.
Sementara itu, Hoky menilai yang penting bukan sekadar membandingkan angka, tetapi juga melihat bagaimana nilai tersebut diperoleh. “Kami berharap Majelis Hakim dapat mencermati data, metode penilaian, kondisi objek, dan seluruh fakta yang terungkap di persidangan sebagai satu kesatuan,” katanya.
Dalam persidangan, penilai dari pihak pemerintah menerangkan terdapat 12 objek yang dinilai. Ketika diminta menjelaskan nilai terendah dan tertinggi dari objek-objek yang dinilai, penilai tersebut tidak memberikan angka tersebut dengan alasan berkaitan dengan kerahasiaan.
“Bagi kami, hal tersebut menjadi bagian dari fakta persidangan yang perlu dipertimbangkan Majelis Hakim dalam menilai seberapa kuat dasar faktual dan metodologis dari nilai Rp 2.317.379.000., tersebut,” ujar Vincent.
Penggugat Ajukan Nilai Rp 3,125 Miliar
Sebagai pembanding, Penggugat mengajukan hasil penilaian KJPP pembanding.
Berdasarkan penilaian tersebut, nilai kerugian fisik sebesar Rp2.825.200.000., sedangkan kerugian nonfisik sebesar Rp 300.000.000., sehingga total nilai yang diajukan mencapai Rp 3.125.200.000.
Vincent mengatakan nilai tersebut diajukan sebagai pembanding yang perlu diuji secara objektif dalam persidangan.
“Penilaian yang kami ajukan menunjukkan adanya perbedaan nilai yang cukup signifikan antara penilaian yang digunakan pemerintah dengan penilaian pembanding yang diajukan Penggugat. Karena itu, kami meminta Majelis Hakim melihat seluruh fakta dan dasar penilaiannya secara utuh,” katanya.
Baca Juga:
Darurat Kekurangan Hakim, Reformasi Jabatan Hakim Mendesak Dipercepat
Menurut Vincent, yang diperjuangkan kliennya adalah agar pembangunan kepentingan umum tetap berjalan tanpa mengabaikan hak pemilik tanah. “Kalau tanah masyarakat digunakan untuk kepentingan pembangunan, masyarakat juga harus memperoleh penggantian yang layak dan adil. Jangan sampai pembangunan untuk kepentingan umum justru membuat pemilik tanah menerima penggantian yang tidak sepadan dengan kondisi objek yang kehilangan sebagian tanahnya,” ujar Vincent.
Pemerintah Pernah Dorong Konsep “Ganti Untung”
Prinsip ganti kerugian yang layak dan adil memang menjadi bagian penting dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
Pemerintah juga dalam sejumlah kesempatan menggunakan istilah “ganti untung” untuk menggambarkan harapan agar masyarakat yang terdampak pembangunan memperoleh penggantian yang adil.
Menteri ATR/BPN periode 2022-2024 Hadi Tjahjanto, pernah menyampaikan dalam penyerahan uang ganti pengadaan tanah proyek Tol Yogyakarta–Bawen bahwa tanah rakyat harus diganti secara adil dan layak, supaya yang diberikan “ganti untung” bukan ganti rugi.
Bagi Vincent, semangat tersebut seharusnya juga tercermin dalam setiap proses pengadaan tanah. “Prinsipnya kami memahami bahwa pembangunan harus berjalan. Tetapi hak masyarakat juga harus dihormati. Karena itu, yang kami perjuangkan bukan untuk menghambat pembangunan, melainkan memastikan bahwa pemilik tanah mendapatkan penggantian yang layak dan adil,” tutur Vincent.
Hoky menambahkan, “Kami menghormati independensi Majelis Hakim dan menyerahkan penilaian sepenuhnya berdasarkan hukum dan fakta persidangan. Harapan kami, seluruh bukti, termasuk perbedaan nilai dan dasar metodologi penilaian, dapat dipertimbangkan secara utuh,” ujarnya.
Perkara ini kini telah memasuki tahap akhir pemeriksaan. Pengadilan Negeri Tangerang dijadwalkan membacakan putusan pada 13 Oktober 2026.
Dalam kesimpulannya, Penggugat meminta Majelis Hakim mempertimbangkan nilai ganti kerugian sebesar Rp3.125.200.000., sebagai nilai yang layak dan adil bagi Penggugat.
“Harapan kami sederhana, Majelis Hakim dapat melihat perkara ini secara utuh, tidak hanya dari nominal yang ditawarkan, tetapi juga dari kondisi objek, proses penilaian, fakta yang terungkap di persidangan, serta prinsip bahwa masyarakat yang tanahnya digunakan untuk pembangunan kepentingan umum tetap harus mendapatkan penggantian yang layak dan adil,” pungkas Vincent. (*)
